"Адвокативное планирование"  и  развитие территории фабрики Коншиных XVIII-XIV в.в. в г.Серпухове

Понятие адвокативного планирования (Advocacy planning) ввел Пол Давидоф (Paul Davidoff), американский планировщик в 60х-70х годах. Это  планировщики, которые представляли интересы граждан, не-представленных групп. Адвокативный планировщик находится между двумя полюсами - с одной стороны, гражданами, чьи интересы он представляет, и с другой стороны, например, генеральным планом, разработанным администрацией города. Или проектом планировки, разработанным представителем бизнеса. Таким образом, дискуссия идет на профессиональном уровне, и затрагивает интересы всех групп граждан.

В Америке это понятие возникло 50 лет назад, а у нас только появляется и активно изучается и продвигается "Высшей школой урбанистики им. А.А.Высоковского", и случаев участия граждан в развитии территорий практически нет. Тем важнее данный пример, хотя он совершенно не на политическом уровне, и это не диалог общества и власти, не участие граждан в формировании генерального плана или правил землепользования и застройки, а лишь со-участие небольшого активного сообщества и бизнеса на конкретной небольшой территории, но, тем не менее, он является важным примером того, как может быть построено взаимодействие и диалог.

На сегодняшний день в России "Адвокативное планирование" в рамках диалога между сообществом и застройщиком имеет возможность реализации при некоторых условиях: 

1) Когда к конфликту между застройщиком и сообществом приводят «неумышленные» действия  застройщика, т.е. от незнания. Адвокативный планировщик в этом случае принимает роль консультанта.

 

Но даже если застройщик готов к диалогу, это не значит, что конфликт исчерпан. У заинтересованного сообщества и застройщика разные цели. 

В данном случае, в Серпухове, было именно так, потому что застройщик делал от незнания, после того как неправильный маркетинговый анализ показал завышенный и недостижимый в правовом поле потенциал территории. Поэтому для сохранения наследия необходимо информирование и обеспечение понятного доступа к информации о культурном наследии и к информации о всех существующих и потенциальных ограничениях на участке.

А также, необходимы положительные прецеденты развития территорий с объектами культурного наследия, чтобы "памятники архитектуры" не отпугивали застройщика.

2) Когда у сообщества есть рычаги влияния на застройщика

(например, через СМИ, администрацию), и администрация не находится в сговоре с застройщиком. 

В данном случае процесс сноса зданий исторической фабрики прекратился благодаря репортажному материалу о происходящем в СМИ.

3) Когда городское сообщество активное.

Застройщику не интересно сотрудничество, пока нет мощной противодействующей силы. До сих пор застройщику понятнее процесс незаконного сноса памятников, чем разбираться во всей последовательности процесса. Это отнимает очень много времени, что отражается на стоимости аренды земли.

Для исправления ситуации необходимо информирование застройщиков и создание доступной базы положительных примеров развития территорий с ОКН, популяризация этих примеров.

В данном случае активным сообществом выступило Всероссийское Общество охраны памятников и культуры Московской области (ВООПИиК МО), которое совместно с помощью СМИ остановило процесс разрушения.

Участники:
1. Адвокативные планировщики:  архитектурно-планировочная компания АППАРАТ
2. Сообщество, отстаивающее свои интересы: ВООПИиК МО (всероссийское общество охраны памятников истории и культуры), жители
3. Застройщик

О территории: Территория бывшей ситценабивной фабрики Коншиных (18-19 в.в.) находится в 78 км. от МКАД, в 7.9 км от Симферопольского шоссе М-2, в г. Серпухове, в историческом центре на берегу р.Нара, рядом с Соборной горой и серпуховским Кремлем.
На автомобильном транспорте от МКАД до территории путь составляет 1 ч. 10 мин.

Одно из зданий комплекса ситценабивной фабрики Коншиных:

Исторически промышленные зоны сосредотачивались вдоль реки Нары. Большая часть этих предприятий - недействующая, и представляющая собой деградированные территории и пустыри, блокирующие реку от города. В связи с этим и озелененные
территории вдоль реки Нары представляют собой неблагоустроенные, дикие и заросшие участки. Такое состояние центральной части исторического города недопустимо. Оно противоречит запланированному туристическому развитию потенциала города, а так же направляет существующее развитие и рост города во вне, то есть способствует "расползанию" территории города, а не развитию участков внутри города.


Такие тенденции ведут к удорожанию городских коммуникаций, непривлекательности застройки новых микрорайонов в отличие от кварталов исторической среды, а так же "рыхлости" центра города и отсутствию в ней живой среды.

 

Существующий ПЗЗ пересматривает актуальность такого количества бывших промышленных территорий вдоль набережной. Новые территориальные зоны относятся к смешанной застройке - жилье, рекреация, спорт, административная и офисная застройка.
Развитие одного сегмента такой территории должна повлечь за собой цепную реакцию на другие территории бывшей промышленности, т.к. участок имеет наивыгодное расположение в самом сердце исторического города, на возвышенности, с видом на реку. А это, в свою очередь, активизирует привлекательность центра города не только для местных жителей, но и для больших туристических потоков.


Редевелопмент территории должен быть поддержан развитием набережной как общегородской рекреационной зоны. Наиболее реалистичная модель взаимодействия для этого - государственно-частное партнерство.

Застройщик начал сразу со сноса существующих зданий фабрики Коншиных. Он планировал построить на территории 9-ти этажные жилые здания.

Это вызвало резонанс в СМИ благодаря ВООПИиКу МО и бывшей администрации Серпухова.

Компания, которая делала анализ территории и бизнес-план, не учла все ограничения, связанные с ОКН. В результате ограничения выяснились только при сносе зданий фабрики. Но снос был приостановлен, а застройщик вынужден был вести переговоры с ВООПИиКом.

ВООПИиК МО выступил не только с запретными мерами, но и с предложением проконсультировать застройщика, как можно поступить в этом случае, сохранив ОКН и одновременно получив выгоду.  

Тип застройки в предложении от консалтинговой компании без учета ограничений: 170 000 м2:

Красная граница - комплекс зданий фабрики Коншиных

Черная граница - сохранившиеся здания фабрики Коншиных

Красная заливка - дополнительная территория под новую застройку рядом с территорией фабрики

Наша компания выступила в роли "адвокативных планировщиков" и готова была просчитать альтернативный вариант застройки, рассказать о всех градостроительных ограничениях застройщику. Как оказалось, застройщик был не в курсе того, что на этой заброшенной территории есть ограничения. Далее состоялся диалог, и был разработан альтернативный план с высотностью 3-4 этажа.

Тип застройки в альтернативном предложении: 90 000 м2:

Планировщики нашей компании предложили сохранить фабрику и использовать другой тип застройки – квартальный, более плотный и малоэтажный, и подходящий для исторической среды Серпухова. Таким образом, нам удалось снизить высотность в 3-4 раза, а квадратных метров, которые интересовали застройщика, уменьшилось только в 2 раза. Это устраивало застройщика.

Планировщики также объяснили застройщику, что здания фабрики являются необходимым дополнением к жилому району в качестве инфраструктуры, в том числе туристической, которая будет привлекать посетителей не только из жилого района, но и из других городов.

Важно было спасти здания фабрики.

 

Но чтобы застройщику было интересно браться за реставрацию и реконструкцию, нужно было дать возможность заработать на соседней территории. Территория для развития – это «перенос права строительства» - возможность заработать на свободной территории в обмен на реставрацию памятника или низкоплотную застройку рядом с объектом культурного наследия.

Проблема в том, что территория рядом с ОКН – это тоже непростая территория, находящаяся рядом с другим ОКН (Церковь Казанской Иконы Божией Матери) и в его охранной зоне. Поэтому тут нужна была тонкая настройка, позволяющая соблюсти все интересы. При действующих ограничениях в высотности, затратах на реставрацию, историко-культурные изыскания, проекты зон охраны и археологию сверхприбыль недостижима, а может даже близка к нулю.

Квартальный тип застройки в альтернативном предложении доказал, что уменьшение высотности

не означает пропорциональное уменьшение жилых площадей:

В данном случае диалог состоялся также между бизнесом и властью. Проанализировав ПЗЗ, планировщики поняли, что застройщик на этой территории действительно поставлен в очень невыгодные условия, и без помощи администрации эта территория останется так и стоять разрушенной. В ПЗЗ вся территория покрыта разными зонами, и большая часть из них – рекреационная.

Зоны в правилах землепользования и застройки:

Участки, годные для строительства жилья:

Для расположения новой застройки почти нет места. Обоснования размеру такой большой рекреационной зоны не нашлось, поэтому было необходимо внести изменения. Планировщики и разработчики охранных зон пришли к компромиссу - запустили историко-культурные исследования, чтобы понять, действительно ли нужна такая большая зона рекреации. Как только историко-культурные исследования показали, что рекреация может быть меньше, заказчик пошел на следующий шаг – разработку проекта зон охраны Казанской Церкви и внесение на его основании изменения в ПЗЗ.

С внесением изменений в ПЗЗ нам была готова помочь администрация. Они сами организовали этот процесс за бюджетные деньги. Это пример сотрудничества с администрацией на уровне документов тер. планирования.

В настоящий момент эта помощь еще заключается в выделении дополнительного участка для соц. инфраструктуры и в выносе промышленных территорий.

Эти этапы уже оплачивались застройщиком, т.к. он увидел потенциал территории, а не только ограничения. Но это был самый трудный процесс, на котором планировщики выступали медиаторами между застройщиком и разработчиками зон охраны. Причем разработчики зон охраны были на субподряде у планировщиков, а не у застройщика, чтобы снять давление от застройщика.

Историческая площадь

Церковь Казанской Иконы Божией Матери (памятник рег. значения):

На протяжении всего проекта охранных зон ни одна из сторон не желала договариваться. Планировщики в этой ситуации были медиаторами и находились на нейтральной стороне, несмотря на то, что оплата работы была со стороны застройщика.

 

Остро встал и вопрос разработки предмета охраны фабрики Коншиных. Заказчик понимал, что выявленные ОКН потребуют гораздо больших вложений на реставрацию. Одним из аргументов в пользу сохранения зданий фабрики было то, что зоны охраны троицкого собора накладывали ограничения на территорию – разрешенную высоту в 12 метров. А существующие здания фабрики имеют высоту выше чем 12 метров, то есть их выгодно сохранить! Новая застройка не даст столько площадей, сколько сейчас дают здания фабрики. Эту ошибку застройщик не допустил только благодаря планировщикам нашей компании и ВООПИиКу.

Зоны охраны Церкви Казанской Иконы Божией Матери (памятник рег. значения):

Проект зон охраны выявил старую структуру (сетку) улиц, которая легла в основу новой застройки. Новая застройка повторяет историческую структуру бывшей "Гончарной слободы".

Вся застройка будет выполняться по историческим красным линиям.

Это стало и маркетинговым ходом для дальнейшей PR-стратегии проекта, и в то же время подстраховкой для историков – сложность конфигурации исторических улиц и кварталов не дает возможности застроить территорию типовыми домами.

Карта 1852 г.:

Планировка с учетом исторической сетки улиц:

Но в какие то моменты отстаивались интересы застройщика, когда планировщики понимали, что решение разработчиков зон охраны влечет за собой тупиковые для дальнейшего развития территории последствия. Например, зона охраны Казанской церкви включает в себя еще и утраченную церковь. Ее включение в зону охраны предполагает возможность ее восстановления. Но восстановление – это всегда копия, подделка, и чаще всего очень плохого качества реализации. Общая дискуссия на эту тему привела к компромиссу – в проекте зон охраны прописали необходимость создания на этом месте часовни или памятника утраченной церкви в виде современного монумента. Это задание вошло и в ТЗ при согласовании в Министерстве строительства, то есть застройщик обязан будет его исполнить.

Аналог, как это делается в некоторых странах:

Памятник утраченной церкви как арт-инсталляция, современный монумент (Фото: Filip Dujardin):

В проекте зон охраны также было учтено русло исчезнувшей речки, которое превратили в зеленую пешеходную аллею.

Это пример того, как разделение квартала общедоступной аллеей, которая еще является спуском к воде, не дает территории стать "закрытым кварталом".

И это решение требует диалога с администрацией: у реки "Нара" появляются пользователи, потому что этому способствует "зеленый коридор" со спуском к реке, и привлекает жителей и туристов к набережной.

Пешеходная аллея на месте русла реки "Мешалка":

Пешеходная аллея на месте русла реки "Мешалка":

Пешеходная аллея

Защитники наследия предполагали в зоне охраны Казанской церкви преимущественно частную жилую застройку. Это был долгий диалог на тему того, что частная жилая среда лучше подходит для этого места, но нет достаточно сильных инструментов для того, чтобы проконтролировать исполнение всех прописанных регламентов по поводу забора частной собственности, материалов домов, и т.д., если дома не будет строить сам застройщик. А он не будет их строить, потому что это не выгодно.

Улица с частными домами, как ее видит защитник наследия:

Для таких случаев есть способ - продажа участков с готовыми проектами на выбор и со строительным подрядом. Но это риск для разработчиков зон охраны и планировщиков, потому что пока не известно, как поступит застройщик. В результате это может превратиться в строительный хаос и будет очень сложно заставить собственников соблюдать эстетические регламенты.

Улица с частными домами, как будет в реальности:

Фото: Александр Антонов

Частная жилая застройка – это низкая плотность, а значит отсутствие инфраструктуры - а значит скучная среда для туристов и спальный район. Это закрытая среда, потому что частная собственность.

Поэтому город невозможно будет привлечь в свои помощники в благоустройстве набережной, общественных пространств вне зоны застройки.

В результате пришли к компромиссу – строительство небольших блокированных домов, которые по размеру и высотности соответствуют старинной Серпуховской застройке частными домами.

Блокированные дома вместо частных:

Архитектура представляет из себя частный дом на 2 семьи, со своим небольшим участком и парковочным местом. В таком случае у застройщика появляется интерес к строительству домов и последующей их продаже. И на этом этапе, когда строительство домов ведет один подрядчик, гораздо легче контролировать выполнение общих архитектурных регламентов, заложенных в проекте зон охраны. Но существует опасность, что застройщик построит однотипные клонированные дома. И это вопрос следующих стадий проектирования.

Тут разработчик зон охраны передает "эстафетную палочку" по соблюдению всех регламентов архитектору, который дальше ведет проект.

А с июля 2017 года вступила в закон новая форма ГПЗУ, в которой можно прописать все характеристики будущего архитектурного облика объекта.

Блокированные дома вместо частных (существующие аналоги частных домов в Серпухове):

На других улицах применялась малоэтажная застройка в 3-4 этажа:

Пример сотрудничества с городом и «перенос права строительства».

В основе подхода застройщик и планировщики применили концепцию переноса права строительства. Эта концепция основана на возможности собственника получить от администрации города дополнительный участок, на котором он сможет разместить социальную инфраструктуру без ущерба количеству продаваемого жилья, но строительство будет за счет застройщика.

В данном случае городом был выделен отдельный участок под строительство детского сада.

"Перенос права строительства" - выделенные дополнительные участки под строительство детского сада:

Следующий этап развития территории - это организация круглого стола, на котором состоится диалог между застройщиком, заинтересованным сообществом, краеведами, архитекторами и маркетологами.

На круглом столе повесткой программы станет обсуждение функционального зонирования территории и актуального наполнения зданий бывшей фабрики Коншиных.

- На основе истории, "гения" места, за которые отвечает краевед и историки, будет разработана маркетинговая кампания.

- На основе маркетинговых исследований будет определен покупатель и пользователь будущей туристической и социальной инфраструктуры и жилья.

- На основе анализа существующих мировых и отечественных аналогов реконструкции исторических фабрик будет разработана архитектурная концепция.

Заказчик:
АЛЬТАИР ГРУПП
Команда:
Тренина Виктория
Сабируллов Алексей
Сабируллов Евгений
Соседов Евгений
Верховская Марина
Гайнутдинова Анна
Трубецкая Ирина
Набасова Ольга
Тарасюк Ирина
Геппер Екатерина
Акулова Татьяна
Трояновская Ирина
Стенчев Павел
 
СМИ:
https://www.vesti.ru/doc.html?id=2983035#