АППАРАТ соучаствующего проектирования многоквартирного жилья 

В современных постиндустриальных условиях повышения разнообразия жизнедеятельности населения, требования населения к жилью также становятся разнообразны. 

Идет активный процесс формирования все более дифференцированных образов жизни. Наблюдается смена отношения людей к городскому жилью.

С одной стороны, происходят небольшие процессы субурбанизации, а с другой - гораздо более активно - увеличение спроса на качественное городское жилье. Требования к жилью комфорт-класса растут. Отношение к квартире как “убежищу” или как к вложению денег до сих пор существует, но одновременно с этим появляется и спрос на качественное жилье для постоянного проживания.

Пришло время изменить взгляд на архитектуру и выйти за привычные рамки. В наше время, когда потребности людей стали намного сложнее, создание копий старых архетипов недостаточно для них и незначимо. 

 

Разрабатываемая ПЛАТФОРМА нацелена на решение первой и самой важной составляющей «КАЧЕСТВЕННОГО  ЖИЛЬЯ» - «Соответствие архитектурных параметров качественному спросу всех групп потребителей».

Иными словами - удовлетворение спроса к квартире благодаря индивидуальному подходу в проектировании.

"АППАРАТ" дает возможность соучаствующего проектирования и помогает архитекторам и девелоперам создавать наиболее точно отвечающие спросу потребителей квартиры, наиболее разнообразные по планировке и фасадным решениям многоквартирные здания. 

В сегодняшней действительности архитектор всегда проектирует жилье на свое усмотрение, исходя из лучших и знакомых ему практик, а не из реальной ситуации в конкретном городе. Или проектирует на основе маркетинговых исследований, которые основаны на уже существующих вариантах жилья, не придумывая ничего нового.

Оба эти подхода устарели. Первый способ - слишком субъективный, второй - предлагает только общие, типовые решения.

ПЛАТФОРМА предлагает идеальную ситуацию, когда каждый человек выступает заказчиком проекта своей квартиры, причем это происходит в рамках многоквартирного дома! 

ЧТО ТАКОЕ "АППАРАТ"?

ПЛАТФОРМА - это открытая онлайн-площадка, на которой представлены все девелоперские проекты многоквартирного жилья на стадии эскизной проработки, поэтому для каждого покупателя есть возможность включения в процесс проектирования собственной планировки, инфраструктуры, дворового пространства. 

ПЛАТФОРМА - это площадка, на которой ТРИ стороны процесса (застройщик, банк, покупатель) заключают договор о покупке и выдаче кредита уже на стадии проектирования.


ПЛАТФОРМА - это площадка, дающая молодым девелоперам возможность участия в строительном бизнесе, т.к. она дает возможность продавать квартиры и получать одобрение кредита от банка уже на ранней стадии проектирования.

Таким образом, покупатели могут выбрать и комфортный для себя район, и сформировать удобную для себя квартиру. А на стадии проектирования еще познакомиться со своими будущими соседями, сформировать соседское сообщество и даже принимать решение, какую инфраструктуру им хочется иметь в доме (все чаще применяющееся сейчас социальное проектирование). Это идеальная ситуация!

ПЛАТФОРМА дает возможность молодым компаниям девелоперов сформировать пул покупателей уже на стадии проектирования, и благодаря этому сразу получить предварительный кредит от банка.

КАК РАБОТАЕТ "АППАРАТ"?

ЭТАП 1

1.1. Застройщик подает заявку на проектирование в "АППАРАТ" 

Заявку подает Застройщик, который не имеет опыта на рынке, но хочет получить хороший проект, и уже на стадии проектирования иметь покупателей. В этом случае гораздо больше шансов получить кредит от банка.

1.2. "АППАРАТ"  
анализирует участок и разрабатывает Проект планировки и Эскизный проект 

ЭТАП 2

2.1. "АППАРАТ" публикует предварительный эскизный проект в "каталоге новостроек" (и на сайте "ЕИСЖС" - единая информационная система жилищного строительства)

На сайте представлена полная информация о всех проектах жилых комплексов, описана планируемая инфраструктура в доме и районе. Покупатель может посмотреть параметры любой из них: предварительные планировки квартир, планируемую инфраструктуру в районе и в проектируемом доме.

2.2. Покупатель знакомится с проектом на сайте "АППАРАТ" (и "ЕИСЖС"), выбирает ЖК, выбирает планировку, инфраструктуру дома, подбирает себе необходимую конфигурацию квартиры. Подает заявку на кредит.

Очень часто планировка квартиры во многих деталях не устраивает покупателя, потому что каждый человек индивидуален. Но ему приходится выбирать из того что есть.

 

Выбор квартиры в данном случае представляет собой КОНСТРУКТОР, в котором к базовой предложенной планировке можно выбрать несколько опций по конфигурации квартиры, таких как: высота потолка, тип балкона и комнату, в которой есть балкон, тип совмещения гостиной с кухней, тип санузла, и другие. 

Также есть возможность выбрать несколько из предложенных инфраструктурных объектов, проголосовать за них.

Это нововведение дает возможность покупателю подобрать для себя наиболее желанную квартиру.

При этом с добавлением каждой опции будет отображаться онлайн-калькулятор общей стоимости квартиры. 

Пример:

Какую планировку Вы предпочитаете?

тип 1

тип 2

тип 3

тип 4

Какую высоту потолка Вы предпочитаете?

2,5 - 2,75 метра

2,75 - 3 метра

3 - 3,25 метра

3,25 - 3,5 метра

Из какой комнаты Вы предпочитаете выход на балкон/лоджию/ террасу?

                    Не нужно     Французский     Балкон     Лоджия     Терраса

                                             балкон  

Гостиная 

Кухня

Спальня

Детская

Какой тип окон Вы предпочитаете?

стандартные

панорамные

Какую организацию ванной и спальни Вы предпочитаете?

вход в отдельную ванную из спальни

вход в отдельную ванную из коридора

Поный список параметров, которые можно выбирать, представлены в анкете: 

https://editor.wix.com/html/editor/web/renderer/external_preview/document/34bb95d6-2d28-4eb6-b54d-30de24823378?metaSiteId=20389749-aa83-4987-924e-8bf8195f3af5

ЭТАП 3

3.1. Банк (ДОМ.РФ, Сбербанк, ...те банки, которые являются партнерами "АППАРАТ") одобряет кредит для покупателя (на эскроу-счета), после этого "АППАРАТ" вносит его индивидуальный проект квартиры в проект дома, учитывает его выбор инфраструктуры

При этом архитектура дома всегда будет уникальной. 

Индивидуальные характеристики квартир могут быть скомпанрованы исходя из идеи фасадов.

Пример 1: компановка разных типов квартир по этажам

Пример 2: компановка разных типов квартир по блокам

ЭТАП 4

4.1. Застройщик на основе сформированного проекта корректирует Бизнес План, подает заявку на кредит, разрабатывает стадию «П», проходит экспертизу 

4.2. Банк (являющийся партнером "АППАРАТ") предварительно одобряет кредит для застройщика, т.к. есть уже реальные покупатели. 

4.3. Застройщик получает разрешение на строительство

ЭТАП 5

5.1. Банк выдает кредит застройщику

ЭТАП 6

6.1 Застройщик сдает дом в эксплуатацию, выплачивает кредит и % Банку 

6.2 Банк выплачивает деньги с эскроу-счетов Застройщику

6.3 Покупатель получает квартиру, выплачивает кредит и % Банку

ЦЕЛЬ: 


Создание платформы соучаствующего проектирования многоквартирных домов, на которой потенциальные покупатели имеют возможность участия и выбора структуры планировки, элементов квартиры, необходимой инфраструктуры в доме в городских проектах проектируемых жилых комплексов.

 

Намерения потенциальных покупателей подтверждаются заключением договора с Банком на получение кредита. 

Планировки дома и инфраструктура проектируются исходя из спроса покупателей, их платежеспособности.

ЗАДАЧИ:


• Увеличить качество строящегося жилья путем обеспечения участия покупателей в проектировании собственного жилья, собственным выбором инфраструктуры;


• Обеспечить наиболее востребованное жилье и удовлетворяющее потребности жителей, с желаемой инфраструктурой. Это позволит избежать частые перепланировки на стадии заселения, что в свою очередь, снизит стресс жильцов и обеспечит более экологичный подход;


• Организовать виртуальный «круглый стол» между застройщиком, банком и жителем, чтобы на ранней стадии определить все условия;


• Снизить риски для всех участников, т.к. все три стороны участников договариваются на ранней стадии проектирования; 


• Гарантия Застройщика перед Банком, т.к. покупатели уже найдены;


• Заключение договоров долевого участия на стадии проектирования;


• Организация сообщества жителей на стадии проектирования;


• Снижение затрат на временные типовые элементы (окна, радиаторы) и поставка вместо них индивидуальных изделий.

Проблема, которая в настоящее время затрудняет реализацию этого принципа:

1) Срок проектирования и без того слишком высокий (может достигать 600 дней);

2) Задача невыполнима для человеческого интеллекта, если нужно учесть  пожелания сразу нескольких десятков "заказчиков" - будущих собственников квартир.

Решение первой проблем не за горами. Очевидно, что в скором времени строительство будет полностью автоматизировано. Технология уже сегодняшнего дня - это 3D принтер для строительства.

В такой ситуации скорость строительства многоэтажного дома во много раз увеличится и будет исчисляться днями, а не годами.

Вторая, самая сложная задача - это учет пожеланий всех собственников и невозможность решения такой задачи с помощью человеческого интеллекта. Эта задача выполнима только с помощью алгоритма. Для этого необходимо заложить определенные статичные параметры - пожелания каждого собственника: высота потолка, наличие балкона, ориентация окон каждой комнаты, предпочитаемый этаж. Алгоритм с учетом местных строительных нормативов и пожеланий всех собственников может распределить квартиры в структуре дома таким образом, что учтет все или большинство пожеланий. Сформирует планировки с учетом общих коробов коммуникаций, "мокрых зон" и т.д. Это называется "параметрическая архитектура" и "генеративное проектирование".

Параметрическая архитектура и генеративное проектирование.

"Генеративное проектирование" заключается в том, что важными в проектном подходе становятся только социальные задачи сопряжения всего многообразия параметров и удовлетворения всех потребностей будущих жителей. Остальное - получившаяся общая планировка каждого этажа, каким образом планировки сочетаются друг с другом, какую форму они образуют, и, наконец, оболочка здания -- это параметры второй важности, которые отдаются на "откуп" искусственному интеллекту. Алгоритм сам додумывает эту "соединительную ткань" архитектуры, которая освобождена от критериев эстетики, либо человек выбирает из нескольких вариантов, предложенных искусственным интеллектом, один понравившийся.

Примеры архитектуры, которая содержит множество разнообразных планировок.

Фасады здания  после индивидуальных настроек каждого покупателя становятся разнообразными и неповторимыми. Чтобы избежать хаоса, они могут быть так или иначе упорядочены архитектором или алгоритмом, либо оставаться без вмешательства архитектора и представлять совершенно уникальное здание, где эстетика фасада задается только социальными параметрами предпочтений.

Неупорядоченный фасад

Упорядоченный фасад

Даже материал  фасада у каждой квартиры может быть разный (выбранный пользователем из нескольких предложенных), как это сделано у жилого дома в Амстердаме.

Или наоборот - единый материал, который объединяет и без того сложную форму здания и смягчает ее разнородность.

Происходит эволюция приоритетов в архитектуре. Если последние идеи звучали как "Форма следует за функцией", а затем "Форма следует за технологией", то сейчас можно сказать, что сдвиг происходит в сторону социальности и индивидуализации проектирования, а значит "Форма следует за индивидуальными предпочтениями"