Проект редевелопмента бывшего завода оптики "Калибр" в Технопарк

Территория ОАО "Калибр" расположена в Останкинском районе
СВАО города Москвы в непосредственной близости от основных
автотранспортных магистралей и станции метро Алексеевская.
Удаленность от ТТК – 1,1 км., от ст.м. Алексеевская 300 м.
"Технопарк Калибр" планируется разместить на земельных
участках 77:02:0022014:3537 и 77:02:0022014:3534, входящих в со-
став имущественного комплекса ОАО Калибр.

Адресный ориентир: г. Москва, ул. Годовикова, вл.9, стр.1; 4; 6; 7;
14; 18; 21; 26, 29
Кадастровый номер: 77:02:0022014:3537
Площадь: 90 612 м.кв.
Кадастровый номер: 77:02:0022014:3534
Площадь: 294 м.кв.

Генеральный план г.Москвы до 2025 г.
Схема границ функциональных зон

Подготовка проекта планировки территории промышленной зоны
# 14-1 в границах производственной зоны "Калибр".
Функциональное зонирование.

При согласовании проекта планировки функциональные зоны прилегающих к "Калибру" территорий будут изменены на зону жилых микрорайонов. Жилые зоны отделены от производственной зоны полосой природной и озелененной территории, а так же проектируемой улично-дорожной сетью.
Со стороны ул.Годовикова планируется общественная зона.
Таким образом: 1) Проект планировки предусматривает значительное уменьше-
ние территории производственной зоны "Калибр", т.к. появляется дополнительная улично-дорожная сеть, проходящая по участку, и зона общественного назначения.
2) Благодаря редевелопменту прилегающей пром.зоны будут созданы комфорт-
ные условия из-за отсутствия рядом промышленных объектов, которые могут оказывать негативное влияние на имидж территории.
Жилая зона отделяется от территории ОАО "Калибр" парковой зоной, что послу-
жит дополнительным аттрактом для пользователей Технопарка. Появление общественной территории вдоль улицы Годовикова обеспечит большому потоку посетителей Технопарка необходимую коммерческую инфраструктуру: магазины, кафе, отели, супермаркеты и пр. Это может снять ответственность с участка под Технопарк обеспечивать эту инфраструктуру и пустить большинство имеющегося ресурса под необходимые площади офисного пространства.

Существующее использование территории ОАО "Калибр" и окружающих территорий

Развитие территории в документах территориального планирования

Развитие территории в документах территориального планирования

Вывод:
Проектом планировки предусматривается новая дорога, объединяющая ул. Годовикова и Мурманский пр-д. Она проходит по территории и делит ее на 2 участка, что может осложнить связность этих участков будущего Технопарка и систему охраны.
Так же проектом планировки предусматривается открытый проезд от ул. Калибской до ул.Годовикова, осуществляя при этом возможность въезда на территорию с проектируемого проезда.
С одной стороны, это плюс для территории, потому что повышается ее доступность с разных улиц, и "проницаемость" участка для пешеходов. С другой - это влечет за собой необходимость организации дополнительного КПП и въезда на территорию (в случае, если участок Технопарка будет находиться за ограждением).
Так же, благодаря появлению дополнительных въездов и КПП, появляется возможность разделить потоки автотранспорта и пешеходов, которые направляются в Технопарк, от остальных потоков на территории ОАО"Калибр".
Следует обратить внимание на то, что планируемые "красные линии" УДС проходят по участку Технопарка и "срезают" часть строения 1 и строения 4.
Вывод: в разрабатываемый ППТ рекомендуем внести изменения - скорректировать "красные линии" УДС и провести их без ущерба для сущ. строений.

Схема доступности территории на автомобиле

Основной въезд на территорию обеспечен в настоящий момент с ул.Годовикова.
С ул. Мурманский пр-д, ул. Калибровская и с ул.Годовикова есть пожарные въезды.
Подъезды к территории удобно осуществлять как со стороны существующего КПП - ул. Годовикова, так и - в случае реализации проекта планировки - со стороны Мурманского проезда и Калибровской ул.

Схема доступности территории на общественном транспорте

ОАО "Калибр" расположено в непосредственной близости от станции метро Алексеевская.
Удаленность от ст.м. Алексеевская 300 м. (менее 10 мин.)
Удаленность от платформы ж/д станции "Рижская" 1000 м. (15 мин.)
Вблизи территории сосредоточено большое количество остановок общественного транспорта - троллейбусов, автобусов и маршрутных такси.
По ул. Годовикова расположены остановки только маршрутного такси. Но проектом планировки предусматриваются дополнительные остановки общественного транспорта, поэтому в будущем доступность территории для общественного транспорта
увеличится. Это хорошо сочетается с активно реализуемыми планами правительства Москвы увеличить значение общественного транспорта в городе.

Фотофиксация территории

На территории ОАО "Калибр" часть коммуникаций проведена наружным способом, над землей на расстоянии 4-5 метров. В существующем оформлении эти коммуникации
выглядят непривлекательно и являются отрицательным
фактором для среды и благоустройства.
При экономной реконструкции стоит сохранить их надзем-
ными, но привести их в максимально возможный (с уче-
том норм) эстетический вид. Кроме того, это можно преоб-
разовать в индивидуальную черту территории с помощью
объектов искусства (см. аналоги в приложении 1).
Общественные пространства требуют реконструкции и
современного благоустройства, чтобы "разбавить" дух со-
ветской атмосферы бывшего завода - поменять дорожные
покрытия, реализовать дополнительное современное озе-
ленение, добавить малые архитектурные формы и осве-
щение территории, а также спроектировать навигацию для
транспорта и пешеходов.
Принцип организации аллеи и некоторые элементы и
скульптуры можно сохранить как историческую ценность и
идентичность территории. В любом случае, окончательное
решение требует концептуальной проработки комплексно-
го благоустройства.

Существующее функциональное зонирование территории

Площадь зданий Технопарка за-
нимает чуть больше 25% от пло-
щади всех зданий территории ОАО
"Калибр". Практически все здания
планируемого Технопарка сосре-
доточены в южной части участка
и используются в качестве скла-
дов. Эту функцию следует сохра-
нить только у тех зданий, которые
не годятся для сдачи в аренду ре-
зидентам Технопарка. Под такое
определение попадают те из них,
которые не снабжены коммуни-
кациями или не обеспечены есте-
ственным освещением.
Цельность рассматриваемо-
го комплекса зданий нарушена
техническими сооружениями,
которые "разбросаны" по всей
территории. Трансформаторная подстанция нахо-
дится прямо в центре участка (26), а котельная (6)
отделяет здание 7 от всего остального комплекса.
Рассмотреть возможность переноса технических
сооружений следует в случае увеличения нагрузки
на сети, т.е. при новом строительстве дополнитель-
ных зданий.
Между зданиями 1 и 4 запланировано обществен-
ное пространство, которое по возможности нужно
сохранить и реконструировать как историческую
ценность и функциональную рекреационную зону
для резидентов Технопарка.

При учете разрабатываемого проекта планировки
дополнительные въезды и входы на территорию ор-
ганизуются с проектируемого проезда. Их количе-
ство будет определено проектом.
Транспортное движение между зданиями Технопар-
ка следует ограничить, чтобы сделать общественные
пространства более комфортными для пребывания и
общения резидентов. (см. следующий слайд).

Схема транспортно-пешеходной сети на территории ОАО "Калибр" с учетом проекта планировки

При функциональном зонировании зданий
следует учитывать места активного использо-
вания территорий общественного назначения,
популярные маршруты и выгодные видовые
характеристики.
Зданиями, находящимися на линии активности,
являются строения 1 и 4, обращенные внутрь
площади и в сторону зданий бизнес-центра
ОАО "Калибр". В дальнейшем при проектирова-
нии следует учесть, что в этих местах выгоднее
всего сосредотачивать общественные функ-
ции.
Разделительной зоной между зданиями суще-
ствующего бизнес-центра и зданиями буду-
щего Технопарка является общественное про-
странство и транспортно-пешеходная улица.
На территории планируемого Технопарка со-
средоточена бОльшая доля общественных
пространств ОАО"Калибр", которое содержит
также на данный момент большое число авто-
стоянок. Поэтому имеет смысл развивать всю
территорию в едином комплексе.

Перечисление инженерных систем:
- ИТП
- ГВС
- ХВС
- Электричество
- Жироулавливатель
- Канализация (бытовая и ливневая)
- Газ
- Диспетчеризация, телефонизация
- Отопление
Скопление инженерных коммуникаций сосредоточе-
но в основном в центральной части территории. При
анализе потенциальных участков для уплотнения
застройки следует учитывать плотность скопления
инженерных коммуникаций. Такое место есть вдоль
юго-западной границы участка, но проект планиров-
ки предполагает в этом месте строительство авто-
мобильного проезда.
Еще одно свободное от инженерных сетей место на-
ходится на участке расположения строений 29, 35, 32
и 33, а так же вблизи строения 6.
Эти участки, более или менее свободные от инженер-
ных сетей, показаны как потенциальные в "Схеме по-
тенциального развития территории"

Схема инженерного обеспечения территории

Фотофиксация существующих зданий

Этажность большинства зданий на территории не
превышает 1-2 этажа. Исключение составляет угло-
вая пристройка к стр.1, которая занимает 5 этажей.
Средняя высота зданий составляет 6-9 метров. В ме-
стах расположения световых фонарей высота увели-
чивается до 9-13 метров и более.
Переменная этажность позволяет организовать ан-
тресоль внутри этих помещений, которая сможет уве-
личить полезную площадь до 30 % от площади этажа.
Высокие потолки являются преимуществом зданий.

Схема сущестующей этажности застройки

Здания имеют разные типы естественного освеще-
ния (см.условные обозначения). Преимущественно
это освещение через верхнее остекление световых
"фонарей". Самые освещенные помещения находят-
ся в строении 4, так как обеспечены боковым осве-
щением одновременно с верхними фонарями.
Затенение от соседних зданий отсутствует из-за не-
большой высотности окружения.
Верхние фонари освещения являются уникальными
и могут составлять идентичность Технопарка, что яв-
ляется преимуществом для архитектурной ценности
сооружений.

Схема естественной освещенности помещений

Схема существующей этажности застройки

Площадь дополнительно возможных антресолей
составляет приблизительно 8 000 - 10 000 м.кв. Это
примерно 27% - 30% от существующей площади.
На схемах представлены варианты размещения ан-
тресолей.

Аналог реконструкции с добавлением антресолей

Существующее функциональное зонирование зданий

ВЫВОД:

Достоинства: Здания обеспечены всей необходимой инже-
нерной инфраструктурой. Это подходит для сценария, когда
площади не увеличиваются или увеличиваются не на много.
В случае выбора варианта, когда здания сносятся и на их ме-
сте осуществляется новое строительство, необходимо учи-
тывать будущую нагрузку на сети и возможности города их
предоставить.
Пространство зданий и его освещение верхними окнами пред-
ставляет собой архитектурную ценность.
Проблемы: Наблюдаются проблемы с герметичностью кров-
ли в некоторых местах.
Наблюдается ржавчина на конструкциях.
Есть примеры некачественно смонтированных стеклопаке-
тов в "фонарях".
В подвальном этаже уже производились усиления конструк-
ций, но необходима повторная экспертиза всего здания. Воз-
можно, обследование покажет, что здание не годно к эксплуа-
тации из-за высокого износа фундамента.
Первоочередные меры при реконструкции:
Комплексное обследование конструктива зданий.
При реконструкции потребуется, в первую очередь, частичное
усиление конструкций, дополнительное утепление зданий и
реорганизация сантехнических зон и всех инженерных сетей
в соответствии с заданием для Технопарка.

Схема потенциального развития территории

ТЭПы существующих и потенциальных площадей

Этот слайд является продолжением предыдущего и
описывает максимальные возможности территории
в плане наращивания полезной площади к уже суще-
ствующей.
В анализе максимально допустимых площадей
рассматривался еще не утвержденный проект плани-
ровки, в котором допустимые показатели плотности
застройки достигают 34 тыс. кв.м./га с учетом суще-
ствующих площадей.
То есть к существующей площади в 32 862 кв.м. мы
можем добавить до 9000 кв.м. антресолей (в преде-
лах внутреннего контура зданий), а так же повысить
плотность за счет нового строительства в 267 191
кв.м. площади.
Способы наращивания этих площадей показаны да-
лее в 3-х сценариях возможного развития террито-
рии. Они делятся условно на:
1. "Капитальный ремонт", когда реконструируются
существующие здания и к ним добавляются площади
новых антресолей.
2. "Капитальный ремонт" + новое строительство,
когда к отремонтированным зданиям прибавляется
площадь нового строительства на участке.
3. "Новое строительство", когда все здания сносятся
и на их месте возводятся новые с более эффектив-
ными показателями плотности застройки.

Сценарий развития территории, при котором суще-
ствующие здания сохраняются и подлежат капиталь-
ному ремонту, а увеличение площади осуществляет-
ся за счет надстраиваемых антресолей.


Плюсы: сравнительно небольшие вложения относи-
тельно нового строительства; короткие сроки реали-
зации; не нужно добавлять парковочные места;


Минусы: небольшая эффективность зданий по плот-
ности полезных площадей.

Сценарий развития территории №1: капитальный ремонт

Сценарий развития территории №1: ТЭПы

Сценарий развития территории №2: капитальный ремонт + новое строительство

Сценарий развития территории, при котором суще-
ствующие здания сохраняются и подлежат капиталь-
ному ремонту, а увеличение площади осуществляет-
ся за счет нового строительства на участке, занятом
некачественными строениями и инженерными соо-
ружениями. Сценарий учитывает Проект планировки,
но предлагается сместить красные линии автодороги
на 5 метров от существующего здания. Тем самым,
дорога пройдет между существующим и новыми зда-
ниями.
Со стороны строения 1 также необходимо сместить
проектируемую УДС от здания.
Автостоянку на площади между зданиями 1 и 4
предлагается убрать. Площадь должна быть пеше-
ходным общественным пространством.
Технические сооружения сносятся.
Новые здания строятся с учетом встроенных тех. со-
оружений.


Плюсы: оптимальная для наполнения Технопарка
площадь; короткие сроки реализации; парковочные
места нужно добавлять только для нового строи-
тельства;


Минусы: неблагоприятные условия для резидентов,
которые находятся в сущ. здании №4, связанные с
новым строительством зданий по соседству.

Сценарий развития территории №3: новое строительство

Сценарий развития территории, при котором суще-
ствующие здания подлежат сносу, а участок застрае-
вается новым комплексом зданий.


Сценарий использует максимальный потенциал
участка и извлекает наибольшее количество по-
лезных площадей.


Плюсы: высокая эффективность площадей, высокая
плотность застройки;


Минусы: большие финансовые вложения относи-
тельно реконструкции; сложности с размещением
парковок; большие сроки реализации; затраты на
снос сущ. зданий; дополнительные нагрузки на сети;

Вариант реконструкции коммуникаций (на примере Берлина)

Аналоги фасадов и интерьеров технополисов

Проект редевелопмента бывшего завода оптики "Калибр" под Технопарк
В рамках работы для компании "Новая Земля"
Москва, 2016
 
Команда:
Тренина Виктория
Сабируллов Алексей